DIREITO DE VIZINHANÇA

        “É vedado exercer nossos direitos com sacrifício dos direitos alheios”

           
1.0 - CONCEITO

            O conflito de vizinhança nasce sempre de um ato de proprietário ou do possuidor de um prédio repercute no prédio vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador.

            Frise-se a expressão propriedade vizinha não se aplica restritivamente aos prédios confinantes, mas engloba todos os prédios que puderem sofrer repercussão de atos propagados de prédios próximos.


            São limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais e com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência” (Sílvio Rodrigues).

            O direito de vizinhança não cabe somente ao proprietário, mas também ao possuidor, seja este direto ou indireto.

           
2.0 – DISTINÇÃO – DIREITO DE VIZINHANÇA X SERVIDÃO PREDIAL

            Não se deve confundir direito de vizinhança com servidão. As restrições de vizinhanças são sempre recíprocas, afetando igualmente todos os vizinhos. Essa bilateralidade não se aplica à servidão; em que há uma deliberada desigualdade entre os prédios, já que neste caso, há uma exigência de aumento de direito para o prédio dominante e consequentemente uma determinação do prédio serveniente.
            Os direitos de vizinhança são criados por Lei sem finalidade de incrementar a utilidade de um prédio, mas com o feito de assegurar a convivência amistosa entre os vizinhos.

            1. Direito de Vizinhança

É Criado pela lei – limitação ao Direito de propriedade criado por lei.
Sua natureza jurídica é de limitação ao Direito de propriedade.
Para sua Constituição não necessita de registro, basta ser proprietário ou possuidor/detentor do imóvel.
É recíproco – atinge todos em sociedade criando igualmente direitos e obrigações.

2. Servidão

É o direito real sobre coisa alheia em que existe o ganho para um e a perda para outro, já que um prédio tem poder de mando sobre o outro.
A servidão é criada por mediante vontade devidamente no registro imobiliário. Somente pode surgir através do REGISTRO.
Tem natureza de Direito Real sobre Coisa Alheia.
Seu modo de constituição por excelência é por ato inter vivos através do Registro.
Limita o prédio chamado de Serviente e dá prerrogativas de propriedade ao predico chamado dominante, o serviente perde e o dominante ganha.

3.0 – NATUREZA JURÍDICA

            É de natureza de obrigação PROPTER REM, vincula-se ao prédio, assumindo-se os quem quer que esteja na sua posse.
            A palavra prédio serve tanto para imóvel urbano quanto para rural, assim cimo sua destinação poderá ser comercial residencial ou industrial. Evoca apenas uma edificação de uma casa ou apartamentos em condomínio, independentemente de sua finalidade. Mesmo em terreno não-edificado é considerado imóvel lato sensu.
             

4.0 – CLASSIFICAÇÃO

            Gratuitos – limitações ao Direito de Propriedade. Não geram qualquer indenização.

            Onerosos - lembram desapropriação no interesse particular (passagem forcada). Quando a supremacia do interesse público impõe uma invasão na órbita dominal do vizinho, para a sobrevivência do outro, fixando a devida verba indenizatória, já que não há reciprocidade.

5.0 – USO NOCIVO DE PROPRIEDADE

            “O princípio geral a que se subordinam as relações de vizinhança é de que o proprietário ou o possuidor não podem exercer seu direito de forma que venha prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam o prédio vizinho”.

            O uso normal é aquele que busca preservar a segurança, o sossego e a saúde dos moradores da região. O art. 1.277 colaciona conceitos jurídicos indeterminados com o objetivo de preservar o morador e o prédio nos seguintes valores:

            Segurança – atos que possam comprometer a solidez e a estabilidade material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Ex: Instalação de indústria de explosivos.
            Sossego – É o direito dos moradores a um estado de relativa tranqüilidade, na qual bailes, algazarras, animais e vibrações intensas e provenientes acarretam enormes desgaste a paz do ser humano.
            Saúde – Diz respeito ao estado de normalidade das funções biológicas da pessoa.  A salubridade física e psíquica fica comprometida mediante agentes químicos biológicos como emitidos por vizinhos, seja através de gases tóxicos, poluição de águas e matadouros.
            Segundo Waldir Arruda Miranda, “importante notar que em muitos casos, as perturbações sonoras podem molestar, simultaneamente, o sossego, a saúde e a própria segurança dos vizinhos. Afora os danos mais facilmente delineáveis, os inúmeros outros se inter relacionam, como no caso dos ruídos que impedem o repouso, acabando por comprometer a saúde (pela ausência de recuperação de energia, dentre outros) e a própria segurança do indivíduo (pela acentuada queda dos reflexos diante da ausência do descanso necessário)”.

6.0 - LIMITES

            As diversas espécies de atos abaixo descritos podem ensejar um mau uso da propriedade ou ainda que em uso perfeito a necessidade de indenização. O limite entre o uso normal e o anormal da propriedade não pode ser teorizado, pois a intensidade do dano causado configura na hipótese concreta.

            “No campo da subjetividade, podem ser suportáveis para determinados vizinhos a movimentação e os ruídos promovidos por freqüentadores de bares noturnos, mas serem excessivos a moradores enfermos, aos infantes ou às pessoas idosas que residam nas imediações a quem a legislação estabelece tutela privilegiada” (José Carlos de Freitas apud Cristiano Chaves, 2007: 453).

            O limite do tolerável encontra-se na média das pessoas, e não na suscetibilidade do reclamante como pessoa concreta, em alguns casos indivíduo portador de extrema agressividade, em outras, enorme sensibilidade.

            Os costumes variam conforme a localização, usos e costumes das diversas regiões. Não se pode apurar com o mesmo rigor a normalidade de determinada conduta em zona industrial e residencial, assim como em cidade interiorana e em estação de veraneio.

            Segundo Helly Lopes Meirelles, “a pré-ocupação do local não atribui ao vizinho o direito de perturbar o SOSSEGO, A SAÚDE OU A SEGURANÇA da vizinhança”. Parte da doutrina acredita que a pré-ocupação direciona o fim social daquela localidade, devendo as pessoas ser mais tolerantes se construíram uma residência em um bairro onde predominam “boites” e casas de shows.

7.0 – DISTINÇÃO ENTRE OS ATOS
           
            São defesos somente os atos que acarretam ao vizinho dano e incomodo anormal, de grave intensidade, de acordo com o sensu médio do local em que é verificado”.

            ATOS ILEGAIS – Art. 186 do Código Civil. Consistem na conduta voluntária lesiva aos interesses dos vizinhos. Aqueles que são contrários de forma ilegal à norma. É aquele frontalmente de encontro com a norma. Ex: Jogar lixo em terreno vizinho – a conduta do dano já encontra suporte nas normas ordinárias de responsabilidade cível, não havendo necessidade de buscar regras de direito de vizinhança. Utilização de uma coisa que não é sua, entrar para tirar frutos.

            ATOS ABUSIVOS –Art. 187 parte do Código Civil – previsto pelo 1277 do Código Civil (teoria do uso normal da coisa). Correspondem ao exercício de um direito reconhecido ao proprietário, porém com o desvio de finalidade. Apesar de não violar a norma, é um direito praticado em desacordo com o fim social dela (art. 5º da LICC) ou contrariamente à boa-fé.  Abuso no exercício do Direito. A diferença é que o Ato ilegal é todo contra a norma. O ato abusivo ele será de estrita legalidade. Aqueles que em parte são perfeitos, mas em parte extrapolam a normalidade. Ex: a utilização de som com volume muito alto.
EX2: É a conduta de quem ergue um muro de grande altitude, dentro dos limites da legislação, mas acaba prejudicando a iluminação natural do prédio vizinho. Ex3: Igreja que realiza culto, cujo volume de som não ultrapasse os decibéis permitidos em lei, mas exorbita o limite ordinário de tolerância dos moradores vizinhos.

            ATOS LESIVOS (OU EXCESSIVOS) – Previsto agora pelo 1.277 do Código Civil. São aqueles praticados com a finalidade legítima, no entanto, ainda assim gerando danos normais e injustos, passiveis de indenização em sede de responsabilidade objetiva. O ato jurídico perfeito que mesmo assim causa prejuízo a um vizinho. Ato jurídico perfeito, na estrita legalidade, porém que causa prejuízo ao vizinho. Não poderá impedir a realização do ato, mas pode exigir as devidas cautelas. Ex: um bate-estaca em funcionamento. Caberá ao juiz decidir a necessidade de reparação ou não. Ex2: Caso de proprietário de indústria que aplica todas as regras de segurança e saúde do trabalho, mas os gases liberados pela empresa prejudicam as culturas e o gado dos vizinhos.

                    “É vedado exercer nossos direitos com sacrifício dos direitos alheios”

8.0 – DANOS SUSCETÍVEIS DE REPARO

            Podem ser danos a bens, a pessoas (saúde ou mesmo à vida). Quantum indenizatório a exata medida, se vai pago pelo dano material e moral (perdas e danos – regra; dano morais). Aqueles que causem efetiva lesão ao SOSSEGO, SAÚDE, SEGURANÇA e PATRIMÔNIO, cabendo ao juiz decidir.
           
Em face de sua relevância social, admite-se que certas atividades praticadas a partir de uma propriedade não possam ser paralisadas (Art. 1.278). Ex: Fábrica que gera milhares de empregos e paga enorme carga tributária em favor do município – apesar de não poder ser paralisada, deverá pagar indenização pelo dano causado ao vizinho.
           
O Art. 1.279 diz que, ainda que por decisão judicial essas interferências devam ser toleradas, o vizinho poderá exigir que se faça modificações para que haja redução ou eliminação dessas interferências assim que possível.
           
Se não há qualquer interesse social na manutenção da atividade perturbadora, a sua cessação é a única medida adequada no caso de impossibilidade de extinção dos distúrbios. Se o proprietário do bar ou da boite não eliminar a poluição sonora decorrente da sua atividade, caberá a cassação do alvará.


9.0 – COMPOSIÇÃO DE CONFLITO

Se tolerável o incomodo e este for por ato lesivo, deverá ser suportado pela parte.
Se intolerável ou se o prejuízo causado for significativo sendo interesse individual deverá o Juiz mandar cessar o incômodo e reparar o prejuízo, especialmente ato abusivo e mais ainda o ilegal.
Se o intolerável incômodo ou se o prejuízo causado for significativo sendo interesse coletivo deverá mandar reparar o dano e minimizar a níveis toleráveis o incômodo, ainda que com criação de obras para tais fins, não pode mandar cessar.

10.0 – AÇÕES CABÍBEIS

3Ação Indenizatória – Art. 186, CC – Objetiva a formação do título executivo judicial, sendo utilizado pelo morador se os incômodos já cessaram, pretendendo com isso que se restabeleça a situação fática anterior ao lícito.
4 Ação Cominatória – Art. 287 – Para fazer cessar o uso nocivo com imposição de multa diária em caso de recusa do devedor em prestar a conduta indicada.
5Ação de Dano Infecto – Art. 1.280 - Quando houver receio de vir a ser prejudicado pela ruína do prédio vizinho. Possui nítido caráter preventivo e pressupõe um dano iminente e provável ao morador em face de uso perigoso e nocivo da propriedade vizinha.

11.0 – INTERPRETAÇÃO DOS ARTIGOS DO CÓGICO CIVIL

Art. 1.277, 1.278 – Interesse Público – Não pode cessar pura e simplesmente a interferência. A decisão não gera coisa material (não permite mais discutir a matéria), só formal (gera efeito, mas pode ser desconstituída).
Art. 1.280 – A base material de Direito Substantivo para o DANO INFECTO.
Art. 1.281 – Completa a regra do art. 1.280.
Art. 1.284 – dispõe sobre as arvores limítrofes. Os frutos pertencem aos dois, assim, um só poderá cortá-la com a anuência do outro. Os frutos caídos pertencem ao dono do solo.
Art. 1.292 – Construções de barragens – As águas supérfluas não podem ser contidas.
Art. 1.297 – Direito de tapagem – é o direito de impedir a visão em prol da privacidade. Nada obsta.
Art. 1.299 – É dado ao proprietário o direito de construir, devendo ser observados alguns requisitos, como normas municipais, estaduais etc. A depender do que seja construído serão necessários alvarás de funcionamento, permissão da defesa civil etc. Se não existe norma ou mesmo esta autorize, nada obstará a construção.
Art. 1.303 – 1.305 = Quem primeiro constrói dá os limites da construção.
Art. 1.309 – Vedação às obras que possam poluir nascentes ou poços, tanto alheios quanto próprios.
Art. 1.310 – É permitida a retirada das águas necessárias pelos vizinhos.
Art. 1.311 – Obras que possam danificar outras edificações. É possível embargar e a depender do caso concreto, obrigar ao dono da obra tomar as devidas precauções para evitar o dano, ou se não podendo, obrigar a pagar indenização ao vizinho prejudicado.
Art. 1.312 – Quem viola esse artigo é obrigado a demolir.
Art. 1.313 – Permite ao outro que adentre no prédio para fazer as devidas reparações causadas por ele.
Art. 1.314 - Permite ao outro que adentre no prédio para buscar coisas perdidas.

12.0 – PASSAGEM FORÇADA

            É o direito que um proprietário de um imóvel completamente encravado tem de, por ausência de saída para a via pública, impor ao vizinho que conceda, com forma de solidariedade, a passagem forçada.
            É uma forma de proteger a função social da propriedade da improdutividade causada pela inacessividade.
            Mesmo que haja uma saída para a via pública, constatando-se dificuldade, insuficiência, inadequação ou mesmo periculosidade do percurso, permitir-se-á ao magistrado interpretar o dispositivo de forma extensiva, concedendo ao proprietário necessitado outra saída para que seu imóvel tenha sua utilização ampliada e possa atender às necessidades de exploração econômica.
            Caso não haja acordo quanto ao local, espessura etc. da passagem ficará a cargo do juiz definir o este o fará de forma que prejudique mínimo passível o proprietário de termo em que será aberta a passagem.
            A indenização cabível e única sempre precederá ao início do exercício da passagem.
Caso existam dois ou mais prédios pelos quais possa o proprietário do imóvel encravado abrir sua passagem, o ônus induzirá sobre aquele em que o caminho se mostrar menos oneroso. (art. 1.285).
            O exemplo abaixo demonstra o imóvel “E” encontra-se totalmente encravado, sendo impossibilitado de chegar às vias públicas. O imóvel “A”acaba sendo tolhido para ceder passagem à “E”. Se não entrassem em um acordo, poderia o Juízo obrigar a qualquer um dos imóveis a ceder essa passagem e até a mais de um deles.           




13.0 – ÁRVORES LIMÍTROFES

Suscitam relações de vizinhança quando:

a) A arvore tiver seu tronco na linha divisória, há presunção de Juris Tantum de pertencer aos dois vizinhos em condomínio necessário. Os frutos e o tronco são dos confinantes e para um corta-la é necessário a anuência do outro. Os encargos serão também rateados. Art. 1.282.

b) Quando os frutos caírem naturalmente no terreno vizinho, em local próximo à linha divisória, pertencerão estes ao dono do local da queda. Art. 1.284. “Quem arca com o ônus deve desfrutar o bônus”.  A regra diz respeito aos frutos caídos naturalmente, impedindo que a norma também acolha aqueles que se utiliza de artifícios.

c) Quando os ramos e raízes ultrapassem a divisão dos prédios o dono do terreno invadido poderá cortá-las até o plano vertical divisório, independentemente de aviso prévio ou qualquer outra formalidade (Art. 1283).
“A autorização para o corte independe da aferição de prejuízo ao confinante, sem que se estabeleça nenhuma forma de indenização, haja vista ser dever jurídico de o proprietário agir de forma a manter a arvore em situação que não gere interferência na propriedade alheia ou vias públicas” .

14.0 – PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

            O artigo 1.286 dispõe que prevê que o proprietário será obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, eis que se trata de serviços públicos essenciais (água, luz, telefone, gás) que facilitam a vida de todos, proporcionando bem-estar geral. No entanto a utilidade pública só prevalecerá se for impossível ou muito oneroso fazer de outro modo.
            Em contrapartida a sua tolerância, caberá indenização em proveito do proprietário pela restrição à sua faculdade de fruição. A indenização será tanto por causa das restrições imediatas na área efetivamente ocupada quanto mediatas por causa da desvalorização do remanescente.
            A desvalorização do remanescente será calculada com base naquilo que seria aproveitado caso não tivesse ocorrido a interferência, além do prejuízo que poderá ter causado ao vizinho caso este tenha comércio e esse tenha que para sua atividade econômica por conta da obra.
            O artigo 1.286, parágrafo único dispõe que o vizinho poderá exigir que as instalações sejam feitas da forma menos onerosa possível. Se as instalações oferecem risco, caberá ao vizinho pedir que se realizem as devidas medidas de segurança.
            Não se olvide da possibilidade do proprietário ser caucionado por aquele que realizará as obras (art. 1.281, CC) em caráter cautelar.

15.0 – ÁGUAS

            Se forem naturais o proprietário do prédio é obrigado a suportar o fluxo.
            O art. 1.292 dispõe sobre as construções de barragens, sendo vedada a contenção das águas supérfluas.

16.0 - DIREITO DE CONSTRUIR

            É dado ao proprietário o direito de construir, devendo ser observados alguns requisitos como as normas municipais, estaduais etc.
            A depender do que for edificar, poderá existir a necessidade de alvará especial.

            Existe na legislação vedação às obras que possam poluir nascentes ou poços, sejam eles alheios ou próprios (Art. 1.309).

17.0 - DIREITO DE TAPAGEM

            É o direito de impedir a visão do outro. Art. 1.297. O proprietário tem direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer maneira, seja o prédio urbano ou rural e pode ainda obrigar ao seu vizinho que proceda com ele a demarcação entre os dois prédios.
           





                                   PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL


1.0 - CONCEITO

O que causa a perda não é a condição, mas a ocorrência dela.
Presunção absoluta – 3 anos de abandono sem pagar qualquer tributo.
Perecimento do imóvel – é considerado como perda quando é feito de forma voluntária.

2.0 - MODALIDADES DE PERDA DE PROPRIEDADE

A propriedade tende a perpetuidade, até que por algum meio legal seja perdido, são exemplos deste:

a) Alienação – 1.275, I – Voluntária – o proprietário, por vontade própria, transfere a coisa ou direito a outrem para compra e venda; doação, dação em pagamento. Poderá ainda ser gratuito ou oneroso, puro ou condicional.

            O nascimento da propriedade imóvel se dá através da transcrição ou registro imobiliário. O da propriedade móvel, pela tradição – entrega do objeto.
          Depende de registro no Cartório Imobiliário; É a transferência por vontade própria do direito a outrem. Pode ser gratuita (doação) ou onerosa (compra e venda). Existe aqui a perda da propriedade.  A alienação terá que ser acompanhada de registro.
Alienar é tornar a coisa alheias e reserva-se somente às transmissões voluntárias, provenientes de negócio jurídico bilateral que requer solenidade de escritura pública para seu aperfeiçoamento, nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salários mínimos. (art. 108, CC).
Nesta modalidade de perda, o adquirente receberá o bem com os mesmo defeitos e qualidades que recaiam sobre este, quando ainda pertenciam ao outro proprietário.
Há automaticidade na transmissibilidade: no mesmo instante em que um perde, o outro adquire.
OBS: “Excepcionalmente, a alienação poderá ocorrer sem o consentimento do adquirente. Seria o caso da compra e venda com cláusula de retrovenda, na qual o vendedor exerce direito potestativo de recobrar a coisa imóvel no prazo decadencial de 03 anos a contar do registro (art. 505, CC)”.
SOMENTE O REGISTRO É CAPAZ DE TRANSMITIR A PROPRIEDADE.

b) Renúncia – 1.275, II – Voluntária – depende de registro em Cartório Imobiliário. Não se transfere para ninguém, sob pena de se configurar doação. O proprietário declara formalmente o intuito de se desfazer do bem, convertendo o mesmo em res nullius., o mesmo em do bemao.os a contar do registro (art. e, quando ainda pertenciam ao outro proprietario.. Res derelicta. Protege o dono que tem data e hora certa que deixou  de ser, todavia o negócio poderá ser desfeito caso seja provado que houve fraude contra credores.  Nao é usual, mas nao chega a ser raro  já que a pessoa nao tem mais interesse no bem, não tendo motivo para gastar mais com ele. A partir do momento da renúncia ele passa a não ser mais responsável.
“É o ato pelo qual alguém abandona um direito sem transferi-lo a outrem. É ato unilateral. Independe, portanto da aceitação” .
            * É irrevogável;
            * É sempre possível, desde que não cause prejuízo a outrem;
            * Não pode haver renuncia sem abandono.
            O código de 2002 dispõe sobre a obrigatoriedade da escritura pública em seu artigo 108, sendo esta necessária no caso de imóveis com valor superior a 30 salários-mínimos. Na prática não é usual, já que quem não quer mais ser dono, simplesmente abandona.

            OBS: Quando feita sobre a herança, a renúncia deverá ser feita através de escritura pública.

c) Abandono – 1.275, III – Voluntário – não depende de registro em Cartório Imobiliário. Alguns sinais levam a crer que o bem está abandonado.  É um ato unilateral e sem qualquer formalismo. Alguns bens aparentam estar abandonados, mas na verdade nao estao. É o caso da massa falida,por vezes aparenta abandono. Ato unilateral em que o proprietário se desfaz voluntariamente do imóvel por não mais querer ser dono da coisa. É preciso o anúncio de abandono - a derelição. O proprietário abre mão para ninguém. Após o prazo de três anos, se ninguém reclamar, será de domínio público. Não depende de ato formal.

            d) Perecimento do Imóvel – 1.275, IV - Involuntário – não depende de registro em Cartório Imobiliário (inservível para sua finalidade).  Seja por ato voluntário ou involuntário.  Existe a discussão acerca do restabelecimento do objeto como restabelecimento do direito.É a perda do objeto por este se tornar inservível. Via de regra é um ato involuntário, já que nao se imagina que alguém por vontade própria venha a destruir seu próprio patrimônio.
Perecendo o objeto, por força natural ou atividade humana, não mais existe direito, simplesmente por lhe faltar o objeto.
O legislador errou quando chamou de perda o que na verdade é extinção.
O objeto da propriedade poderá perder em parte suas qualidades. Ex: Animal morto.

e) Desapropriação necessidade ou utilidade pública – 1.275, V ou interesse Social – art. 5º, XXIV, 182, §§ 3º e 4º, III, 184 §§, 1º e 5º da CF -  Involuntário – depende de registro em Cartório Imobiliário. É o instituto de Direito Público cujos efeitos pertencem ao Direito Civil (OTTO MAYER). "É o procedimento administrativo, através do qual o Poder Público, compulsoriamente despeja alguém de uma propriedade e a adquire para si, mediante indenização, fundada em interesse público". Mesmo sendo um ato descricionário, deve ter motivacao justa. A Lei determina que o bem seja registrado, assim, torna-se inequívoco que ele está afetado, o que corresponde dizer que ele está gravado de inalienabilidade e impenhorabilidade.
A desapropriação é um ato do poder público, fundado em lei, por força do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimônio individual em benefício a um empreendimento público. Em substância, é uma transformação dos direitos privados no interesse público, sob o princípio fundamental de estar o interesse do indivíduo subordinado ao interesse da coletividade. (Serpa Lopes).
A necessidade pública, utilidade pública ou o interesse social (art. 184, CF) - Casas populares. A desapropriação poderá ser sobre qualquer sorte de bens, até direitos menos os personalíssimos (ex. Vida). Não existe a "retrocessão", para reaver o imóvel, o máximo que pode haver é a indenização por perdas de danos. (CC c/c art.  35 do DL 3.365/41).

A desapropriação indireta se dá quando o ente público esbulha determinado bem e depois indeniza.
A desapropriação-sanção é aquela que se dá pela má utilização do bem, afastando sua função social.
A retrocessão é o retorno do bem para o particular quando o ente público não utiliza este da forma adequada. Neste caso, o particular poderá retomar o seu bem, desde que devolva aquilo que recebeu. Para isso, o bem não poderá ter sido afetado. Pela Lei atual o particular terá direito a uma só indenização um única vez, diferente do que ocorria no passado, onde os particulares recebiam diversas vezes indenizações por um único bem.
OBS: O Município não pode desapropriar do Estado e este não pode desapropriar da União.
            *Desapropriação – Natureza – tanto de Direito Administrativo, quanto de Direito Civil.
            O Estado deverá indenizar o desapropriado, tanto aos bens móveis, quanto aos imóveis.
            A iniciativa da desapropriação poderá ser do Município, Estado, ou União, assim como das concessionárias de serviços públicos através de autorização legal.
            A desapropriação só existe em prol do interesse social sobre o interesse particular. Ela caracteriza-se por um poder administrativo pelo qual o Estado ou o poder delegado adquire a propriedade mediante indenização.
            O título gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatório é registrável por força própria. No processo expropriatório não questionamos o domínio, apenas discutimos o preço e as eventuais nulidades processuais.
            Caso haja desvio de finalidade ou da função social da propriedade, cabe ao prejudicado acionar a Justiça em processo autônomo. Não pode fazer isso no processo expropriatório.
            São três os requisitos para que haja desapropriação:

a.   Necessidade pública – que denota caráter de urgência;
b.   Utilidade Pública – conveniência da apropriação do bem;
c.   Interesse Social;

* Objeto da Desapropriação – Em princípio qualquer bem que seja móvel ou imóvel, desde que haja, necessidade, utilidade e interesse social, inclusive direitos autorais, inventos e descobertas.
Os bens públicos também podem ser desapropriados por ente superior em relação ao ente inferior.
* Declaração Expropriatória – é a declaração de utilidade pública ou interesse social que deverá advir de decreto ou Lei. Enquanto não for iniciado o processo administrativo ou o processo judicial, o decreto expropriatório não produz efeitos, podendo ainda ser revogado.
* Processo de Desapropriação – Pode ocorrer de acordo administrativo no procedimento respectivo. Reduzido a termo, será lavrada a escritura pública para o seu conseqüente registro imobiliário (quando se tratar de imóvel).
É lícito ao poder judiciário declarar nulo decreto expropriatório onde se verifica desvio de poder.
A regra geral no processo de desapropriação é de que o julgador limita-se ao exame extrínseco e formal do ato administrativo discutindo-se, unicamente o justo preço.
A imissão de depósito prévio somente é possível após a intimação da oferta ao expropriado que pode impugná-lo. O juiz, então, determinará a avaliação previa a ser trazida em 48 horas. A imissão provisória somente poderá ser autorizada  com o deposito da oferta, se o valor arbitrado for superior.
Quanto ao remanescente à área expropriada, versa a Lei que se ela perder seu valor ou sua função, poderá o proprietário exigir que também seja incorporada à desapropriação.
* Indenização e Pagamento – a indenização deverá ser justa, previa e em dinheiro, exceto quando se tratar de imóveis rurais destinados à reforma agrária e para os urbanos que estejam incluídos no plano diretor. Neste caso, é autorizada a indenização posterior e em títulos da dívida pública.
* Desapropriação Indireta – Se a utilização da coisa preenche as finalidades da expropriação, de utilidade ou necessidade pública ou interesse social, não será possível o retorno deste bem ao domínio do particular. Às vezes não há apossamento do bem, mas a atividade da administração é tal que acaba impondo limitações ao uso do bem pelo seu proprietário.
* Desistência – é admissível até antes da incorporação do bem ao Estado. Para os móveis isso se dá com a tradição, para os imóveis, com o transito em julgado da sentença expropriatória.
* Retrocessão – Subsiste apenas o direito do desapropriado em pedir perdas e danos com base no artigo 1.150 caso o imóvel já tenha sido incorporado ao Estado.
Na legislação brasileira não existe o direito de retrocessão. Caso não seja dada a finalidade que foi especificada no decreto, caberá ao desapropriado o direito às perdas e danos.

f) Requisição - Involuntário – depende de registro em Cartório Imobiliário. É a obrigação compulsória imposta pelo Estado a alguém para que lhe preste um serviço ou lhe ceda o uso de uma coisa por interesse social pagando entre os prejuízos causados.(art. 5o, XXV, 22, II, CF). Eleição, defesa nacional etc. Pode ser definitiva se for o bem consumível ou temporário, quando há mera utilização. Ex: Quando, durante as Eleições, se utiliza as escolas particulares como Zona Eleitoral.

g) Usucapião - Involuntário – depende de registro em Cartório Imobiliário. Idealmente não precisa de registro, bastando para ser dono, o simples lapso temporal e a posse mansa e pacífica, porém a formalidade se faz necessária para que possa efetuar qualquer negócio com o bem usucapido. Ex: Só se utiliza o bem como penhora, se este pertencer a seu proprietário. Se ainda estiver no nome do antigo dono, nada poderá se fazer até que a situação se regularize. A sentença é meramente homologatória.

h) Acessão - Involuntário – não depende de registro em Cartório Imobiliário. Como regra não depende de registro.

i) Sentença Transitada em Julgada – Reivindicatória – Involuntária - depende de registro em Cartório Imobiliário.

j) Casamento Comunhão Universal - Voluntário – depende de registro em Cartório Imobiliário. Ninguém é obrigado a casar, muito menos em comunhão Universal de Bens.

k) Implemento de Condição Resolutiva – Involuntária ou Voluntária – não depende de registro em Cartório Imobiliário.É uma cláusula que prevê a perda do bem se por acaso um fato já estipulado ocorre. Ex: Um universitário que recebe de sua tia um apartamento para usar até sua colação de grau. A partir deste dia ele deixará de ser proprietário.

l) Confisco – Involuntário – não depende de registro em Cartório Imobiliário. Depende se sentença e de registro. Não gera indenização É uma decisão judicial que determina a perda do bem.

3.0 - AQUISIÇÃO E PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL

a) Usucapião de Bem móvel - difere do imóvel, apenas pelo lapso temporal necessário para ser dono.
Há na doutrina uma divergência quando se fala em usucapião de objeto de origem ilícita. A maior parte da doutrina é contrária ao usucapião, pois considera esse tipo de objeto, fora do comércio. Sendo o objeto ilícito, o proprietário que perdeu acaba sendo prejudicado por essa convalidação da prática criminosa.
A outra parte da doutrina compreende que sim, pode ser feito o usucapião de objeto de origem ilícita, sobretudo se o possuidor conseguir provar sua boa-fé.(art. 1.260 e 1.261, CC). O usucapião não é somente para provar a titularidade, mas também para sanar os vícios existentes na propriedade.
Destarte, o prazo para o usucapião de bem móvel com prova de justo título é de 03 anos e sem a prova, de 05 anos.

OBS: Nesse caso, o usucapião não se dá para se tornar dono, pois o possuidor já o é, mas para regularizar sua situação perante o objeto usucapido.

b) Abandono - Nem sempre o fato de não ter alguém do lado, significa que o objeto não tem dono.  Na dúvida, se deve agir como se fosse coisa perdida, não como sem dono, desta forma, o dever é de devolver ao legítimo dono.

c) Tesouro - depósito antigo - butija - encontrado casualmente - É de quem encontrar se estiver em sua propriedade. Se estiver em propriedade alheia, será seu o percentual de 50%. Obs: Não são valores naturais, se assim o for, pertencerá a união. Se for encontrado nas águas territoriais - É da união. Em águas internacionais - é do descobridor.

d) Tradição - Quem não é dono não pode fazer a tradição.

e) Especificação - é a aquisição da propriedade móvel pelo trabalho. Ela envolve a transformação de objeto originário em algo novo pelo trabalho do especificador. Cabe indenização. Art. 1.269, 1.270, 1.271 - Cabe indenização.
f) Confusão - é a mistura de coisas líquidas de diferentes pessoas nas mesmas condições. Ex: Vinhos de duas espécies.
g) Comistão - é a mistura de duas coisas secas ou sólidas, pertencentes a diferentes dono, sem que possam ser separadas e sem que se produza coisa nova, masntendo-se a natureza originária das mesmas. Ex: Café de duas qualidades.
O legislador mais uma vez se equivocou quanto à nomenclatura, pois ele chama de comissão o que é comistão. Art.1.272.
h) Adjunção - É a justaposição de uma coisa sólida a outra de tal modo que não possam mais ser separadas sem deteriorização do bem formado. Ex: Anel de Brilhantes.
Geralmente têm-se condomínio, exceto quando há um elemento de valoração maior que o outro.
           
CONDOMÍNIO


1.0 – CONCEITO

            O condomínio, ao contrario do que imaginam muitos, independe do prédio. Ele nada mais é do que coisa comum a duas ou mais pessoas. Assi, Condomínio  significa Domínio Comum.
            Existem os condomínios Ordinários e os Edilícios.

No condomínio de prédios (edilícios) há uma parte exclusiva e outra parte comum.No condomínio Ordinário - Pode se pedir a extinção a qualquer tempo. Sempre que for exigida a venda do condomínio, o condômino terá preferência. No condomínio edilício não há essa exigência, porém há obrigatoriedade em se criar regras no condomínio edilício, enquanto no ordinário, não há.

“Cada comunheiro atua como proprietário exclusivo e ordinário em face de terceiros, mas em face de seus consortes, seu direito esbarra com igual direito dos destes, de maneira que sua atividade, no desfrute da coisa comum, só é permitida enquanto não invadir o direito do outro”.

            Por Caio Mário, temos que Condomínio se dá quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condomínios, na medida de suas quotas.

2.0 - NATUREZA JURÍDICA

a) TEORIA DAS PLÚRIMAS PARCIAIS (Romana/ Individualista)- Teoria de origem romana, extremamente individualista onde o condômino é dono de uma partcela ideal do condomínio. Pela soma das proporcões se corresponde ao condomínio. Erro: Se um condômino entrasse em juízo para pleiteando um direito, só ele aproveitaria, que por ser individual, não saberia qual a sua parte.

b) TEORIA DA PROPRIEDADE INTEGRAL OU TOTAL(Germânica/Coletivizada) - a defesa por um aproveita a todos. Não existe fração/cota parte.
c) BRASIL - A natureza jurídica do Condomínio na Legislação Brasileira é T.P.P perante terceiros, já que qualquer condômino poderá pleitear sozinho e há em relação aos outros condôminos a aplicação da T.P.I já que a decisão a todos aproveita.

3.0 - CLASSIFICAÇÃO

a) Quanto à origem

* Convencional - se resultar de acordo de vontade dos consortes.
* Incidente ou eventual - Quando vier à lume, em razão de causas alheias à vontade dos condôminos (herança deixada a vários herdeiros)
* Forçado ou Legal - Quando derivar de imposição de lei . Ex: Compáscuo - condomínio de pastos que existia no Código de 1916, mas foi exinto no atual.

b) Quanto ao Objeto

* Universal - Se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos.
* Particular - Se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais. Só uma parte ou fruto é objeto do condomínio.

c) Quanto à sua necessidade

* Ordinário ou Transitório - Se puder cessar a qualquer momento.
* Permanente - Quando não puder extinguir-se em razão de lei ou de sua natureza indivisível (condomínio forçado)

d) Quanto à forma

*Pro diviso - A comunhão existe juridicamente, mas não de fato (condomínio em edifícios de apartamentos)
*Pro indiviso - A comunão perdura de fato e de direito.

Ex: Prédio de apartamentos - Forçado ou legal; Particular; Permanente; Pro diviso.
     Livro comprado por duas pessoas - Convencional; Universal; Ordinário; Pro indiviso.
Obs: Tanto a venda, quanto a divisão amigável dependem da capacidade plena dos condôminos.

Legislação     
2.0 – TIPOS DE CONDOMÍNIOS

      a) NECESSÁRIO - É aquele criado forçosamente, ou seja, que a situação do objeto obriga ou essa obrigação é legal.
      Art. 1.330 - Dispõe que enquanto não depositar o valor, não poderá utilizar o bem.

      b) EDILÍCIO - É aquele que recai sobre imóvel. O grande diferencial entre o edilício e o autônomo ou ordinário está na existência de uma parte comum e outra exclusiva.
      Há uma fração ideal entre os condôminos (art. 1.314). A propriedade exclusiva é idealizada. Cada dono ideal poderá agir como tal, desde que se respeite o fato de que o condomínio não pertence exclusivamente a ele, mas a todos.
      A propriedade do casal não é condomínio, não é conjugal. No casamento pertence aos dois, sendo necessária a outorga de um para que o outro possa realizar qualquer negócio jurídico.
      Art. 1.314, p.u - nenhum dos condôminos pode ceder a coisa a terceiros, nem desvirtuar da função social do mesmo.
      Art. 1.315 - Obrigatoriedade basilar de o condômino participar das despesas e obrigações do condomínio.
      O condomínio não tem personalidade jurídica, mesmo possuindo CNPJ.
      Art. 1.317 - Há obrigatoriedade das dívidas contraídas entre os condôminos.
      Art. 1.319 - É de responsabilidade dos condôminos os gastos e prejuízos, assim como os frutos percebidos devem ser repartidos de acordo com a cota parte.
      Quando é uma coisa que não é materialmente divisível e um dos condôminos quer se desfazer, vende-se a coisa e divide-se o valor.
      Art. 1.320 - Regra de ouro do condomínio voluntário.
      §1o - Cinco anos prorrogáveis por mais 05 é o lapso temporal para a cláusula de indivisibilidade na transferência inter vivos.
      §2o - Se for ato por causa mortis ou inter vivos gratuito não há prorrogação. Será de apenas 05 anos.
      §3o - O judiciário poderá romper essa cláusula de indivisibilidade, a depender da fundamentação.

      Art. 1.321 - Serão aplicadas as regras de partilha de herança no que for cabível.
      Administração comum - Ordinário.

      OBS: Maioria Absoluta - maioria de todos mais um.
               Maioria Simples - maioria mais um de todos os presentes.
      O regimento interno é para a convenção o que o decreto é para a Lei. Ele vem para detalhar as normas da Convenção de Condomínio. Para a modificação do regimento interno é necessário apenas, maioria simples.
      A convocação para as assembléias de condomínio deverá ser feita a todos os condôminos, por isso deve-se optar por meio de citação mais simples, como por exemplo, um edital exposto na Portaria, haja vista que não sendo todos convocados não ser possível realizar a assembléia.
      Art.1.337- O condômino que falta com suas obrigações perante o condomínio poderá ser multado em até 5x o valor da taxa, dependendo da deliberação 3/4 dos condôminos restantes. Parágrafo único - Aquele que tiver comportamento anti-social, gerando incompatibilidade de convivência poderá ser multado em até 10x o valor da taxa. Se cogita a intenção de retirar a propriedade do condômino.  Qual o quorum para essa retirada?___________________________________
      Art. 1.338 - É possível, vender a garagem, porém o condômino deverá dar preferência ao outro condômino. Deve estar expresso na Convenção, ou poderá ser vendida, desde que a convenção não proíba?___________________________________________________________________
      Art. 1.340 - As despesas referentes à parte comum pertencem a quem dela se serve. A pessoa que tem a concessão é a responsável pela manutenção.
      Para se realizar obras voluptuárias e úteis na parte comum do condomínio, depende de quorum. Se voluptuárias depende do voto de 2/3, se úteis, da maioria dos condôminos. As obras necessárias independem de autorização.
      Art. 1.346 - É obrigatório o seguro do condomínio contra acidentes etc. Será de responsabilidade do síndico se este não o fizer.         
      Art. 1.350 - Dispõe sobre a convocação de Assembléia - Deve haver pelo menos 1 por ano, caso não haja os condôminos podem exigir que se faça desde que haja pelo menos a assinatura de 1/4 dos condôminos. Se ninguém convocar, qualquer condômino pode fazer em juízo.
      Para alterar a convenção é necessário o voto de pelo menos 2/3 dos condôminos.
      Para alterar a destinação do edifício, é necessário voto unânime dos condôminos.     
      Art. 1.356 - O legislador se equivocou, já que não é facultado, mas obrigatório que exista um conselho fiscal composto por três membros, eleitos por assembléia.

3.0 - DIREITO DOS CONDÔMINOS

O condômino tem direito de usar, gozar, dispor, reaver e alienar a coisa comum. O direito de usar encontra limites apenas na proibição de perturbar igual por uso por parte de seu consorte.

Condomínio Pro Diviso – se apresenta quando os da área comum e sobre ela exercem todos os atos de proprietário singular e com exclusão dos seus consortes, como se já houvesse a gleba sido partilhada.
A coisa comum deverá ser usada de acordo com o seu destino e com sua natureza, vedadas, portanto, aos condôminos sem a anuência dos demais, não apenas as modificações que alterem a substância da coisa, como as que mudem a maneira como ela é tradicionalmente explorada.
No condomínio tradicional, cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebem da coisa comum, bem como pelo dano que lhe causou.
O art. 1314 dispõe sobre a pessoalidade do uso da coisa pelo condômino, assim, segundo este artigo, nenhum comunheiro poderá dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos sem o consentimento dos outros.
OBS: A ação reivindicatória somente caberá a terceiros, jamais a outros condôminos.
Não caberá ao condômino em coisa indivisível, vender a sua parte a terceiros, sem que antes ofereça a outro condômino. A preferência é sempre deste. Somente se ele não quiser, poderá ser ofertada a estranhos. Caso a venda se dê sem o devido conhecimento do outro condômino, este, através de deposito, poderá reaver a parte vendida.
           




           












BIBLIOGRAFIA

1.GOMES, Orlando. Direitos Reais, 19º ed. Atual por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2007.

2.RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, Vol. 5. 28ª ed. ver. e atual. de acordo com o Novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2003.
3.VENOSA, Silvio de Sávio. Direito Civil
4.FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVAL, Nelson. Direitos Reais. 5ed. Editora Lúmen Júris: Rio de Janeiro, 2008.
5.MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil.v.3.Direito das Coisas. Saraiva: São Paulo: 2007.