LEI 6.015/73
LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
A - CONCEITO
É o ato primordial da aquisição da propriedade imobiliária inter vivos, por meio de cópia em livro próprio, de todo título oneroso ou gratuito e dos demais translativos de domínio judiciais ou administrativos, que originam oponibilidade erga omnes em face da PUBLICIDADE gerada por consulta obrigatória.
B - SISTEMA REGISTRAL
O sistema registral brasileiro, ou sistema de matrícula é atualmente regulado pela Lei N. 6.015/73, visando à perpetuação da vida jurídica do imóvel, prestigiando o histórico da propriedade, além da individualização do bem de raiz, apresenta traços dos sistemas germânico e francês, porem está configurado como sistema próprio.
Nosso sistema muito se aproxima do alemão, haja vista que somente o registro opera a aquisição da propriedade (art. 1.245, CC), no entanto, nosso título translativo não tem natureza abstrata como no sistema alemão, tratando-se de negocio jurídico causal, gerando presunção relativa de veracidade. Basta para tanto, analisar o artigo 1.245, §2º do CC, onde autoriza a invalidade do registro e o seu respectivo cancelamento, já que diferente do alemão, nosso sistema não tem a presunção ABSOLUTA de veracidade.
C - PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS QUE REGEM O REGISTRO IMOBILIÁRIO:
# Princípio da Publicidade – Garante oponibilidade erga omnes ao titular, pelos atos registráveis, seus assentos são de acesso a qualquer interessado. Segundo ele, toda pessoa interessada pode ter acesso aos registros imobiliários, com a finalidade de possibilitar o reconhecimento da real situação do imóvel (Art. 17 da Lei de Registros Públicos). Não é necessário informar ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.
# Princípio da Legalidade – garante que só pode ser registrado ou averbado aquilo que a Lei expressamente fixa ou determina, devendo para isso, ser observado também a forma com que o funcionário deverá fazê-lo. O art. 167, I da Lei 6.015/73 especifica os direitos reais sobre coisas alheias que devem ser registrados, sejam eles: o penhor, a hipoteca, o usufruto e as servidões prediais. O inciso II do mesmo artigo fixa as hipóteses de averbação: pactos antenupciais, contratos de locação para fim de perempção etc., não podendo o oficial averbar títulos não previstos em Lei.
# Princípio da Conservação - A conservação permite o arquivo permanente do histórico imobiliário.
# Princípio da Veracidade registral ou fé pública – Estabelece presunção relativa (júris tantum) de que o adquirente é tido como proprietário do imóvel, salvo em caso de invalidade ou retificação do título (art. 1.247, CC).
# Princípio da Responsabilidade dos Oficiais de Registro Civil – “É um poder conferido ao Oficial Público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de registro e averbação, assegurando aos interessados a aquisição e o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, de garantia ou de aquisição”. Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais respondem pelos prejuízos causados por culpa ou dolo, pessoalmente ou por seus pressupostos.
# Princípio da Obrigatoriedade – o registro é o ato OBRIGATÓRIO para a transferência da propriedade, computado no momento da prenotação (art. 1.245 do CC).
# Princípio da Continuidade – é o princípio da causalidade do registro, exigindo-se que o adquirente tenha relação negocial ou causal com o alienante a fim de preservar o histórico do registro. Art. 195 da LRP: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
# Princípio da prioridade Objetiva – Determina preferência ditada pela ordem cronológica de apresentação. É através desse princípio que se soluciona casos de duplicidade de registro sobre o mesmo bem, considerando eficaz apenas o primeiro, por força do artigo 214 da LRP e art. 1.246, LRP.
# Princípio da Especialidade – determina a rígida caracterização do imóvel e sua absoluta individualização para fins registrários. Art. 225, §2º da LRP – considera irregular para efeito de matrícula todos os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta no registro anterior. Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares.
# Princípio da Unitariedade – corresponde à individualização de bem de raiz, em que cada bem imóvel deverá ter sua matrícula não pode ter por objeto mais de um bem imóvel. É o grande diferencial do sistema atual para o anterior e está disposto no art. 176, §1º da LRP.
# Princípio da Instância – não permite que o oficial proceda a registros de ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal (art. 13, LRP). Até mesmo a instauração de procedimento de dúvida será feita a requerimento do interessado (art. 198, LRP).
# Princípio da Territorialidade – Exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. A escritura poderá ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel, o que, sem dúvida, facilita a pesquisa em torno dos imóveis (LRP, art. 169).
D - MATRÍCULA, REGISTRO E AVERBAÇÃO.
A atual Lei dos Registros Públicos, pretendendo melhor individualizar os imóveis, instituiu a MATRÍCULA, exigindo a sua individualização antes do registro, quando o imóvel sofrer a primeira alteração na titularidade após a sua vigência (art. 176, §1º e 228).
A lei registrária vigente refere-se apenas a registros de averbação que são feitos na matrícula do imóvel, onde deve ser inserida toda vida jurídica do bem. Essa matricula deve obedecer ao requisito de CONTINUIDADE. Deverá ser contínua, sempre sucessiva a anterior, sem salto ou omissão de encadeamento entre um registro e outro. A missão do registro de imóveis é acompanhar a vida dos bens de raiz.
REGISTRO é visto pela Lei vigente como denominação genérica que foi adotada pelo presente Código Civil, que engloba transcrição e inscrição referidas pelas leis civis, na verdade pelo Ordenamento em geral.
O rol de registros ou averbações deve ser buscado no elenco do art. 167. Assim, ao se examinar determinada matrícula reconhecida por um numero em que deverá estar descrito o imóvel, uma primeira alienação será registrada sob o número R-1, a segunda R-2, e assim sucessivamente. Se for o caso de averbação, de uma convenção antenupcial, por exemplo, receberá a denominação AV-1, e assim por diante. Dessa maneira, será estampada a certidão atual do imóvel, dela fazendo-se constar a continuidade e cadeia de registros e averbações sobre a matrícula.
Antes da Lei, os imóveis recebiam um novo número de transcrição a cada nova alienação, hoje, os que forem vendidos, doados, permutados ou transferidos por sucessão hereditária recebem um numero de matrícula que sempre os acompanhará.
Não é a matrícula que produz a transferência da propriedade, mas o registro. Se parte de um imóvel for alienada (desmembramento), constituirá ela um novo imóvel, que deverá, então ser matriculado, recebendo um número próprio. Poderá ser requerida a fusão de dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, em uma só matrícula, de novo numero, encerrando-se as primitivas (art. 234).
O REGISTRO sucede à matrícula e é o ato que efetivamente acarreta a transferência da propriedade. O número inicial da matrícula é mantido, mas os subseqüentes registros recebem numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao número de matrícula-base.
A AVERBAÇÃO é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física (edificação de uma casa, mudança no nome da Rua etc.), seja quanto à situação jurídica do seu proprietário (mudança de solteiro para casado, p.ex.). Averbam-se os fatos posteriores à matrícula e ao registro, que não alteram a essência desses atos, modificando apenas as características do imóvel ou do sujeito.
E - LIVROS OBRIGATÓRIOS (Art. 172, LRP).
São cinco os livros obrigatórios:
e) Livro Protocolo – (Art. 1.246, CC) chave geral do registro que serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, tendo por finalidade o controle dos atos registrais e a observância cronológica da apresentação.
f) Registro Geral – destinado à matrícula de todos os imóveis e ao posterior registro ou averbação dos atos relacionados no rol legal do art. 167, LRP.
g) Registro Auxiliar – destinado ao registro de todos os atos que não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado, como as convenções de condomínio e os pactos antenupciais.(art. 178 LRP)
h) Indicador Real – Serve para consulta feita com base no repertorio de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, podendo ser localizados por seus dados e características.
i) Indicador Pessoal – livro de consulta com base na ordem alfabética das pessoas que individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros.
F - ESPÉCIES DE REGISTROS
j) Registro Comum ou administrativo - é o registro obrigatório e ocorre mediante a apresentação do título translativo ao oficial de Registro de Imóveis, que o prenota e, estando regular, o registra;
k) Registro Torrens – É o registro facultativo e excepcional, podendo apenas ser realizado nos imóveis rurais, garantindo absoluta segurança ao portador do respectivo certificado, por gerar presunção absoluta de veracidade, não podendo ser cancelado ou anulado, visto não haver qualquer dúvida ou vício sobre a autenticidade ou legalidade do domínio. A característica desse registro é que é feito perante o Juiz, com grande rigidez de publicidade, a fim de garantir segurança ao titular.
O procedimento é regulado pelos artigos 277 a 288 da Lei n. 6.015/73. As exigências São minuciosas. O interessado deverá juntar além da prova de domínio, planta do imóvel, além de outros documentos (art. 278). Publica-se o edital. Qualquer interessado poderá contestar o pedido, intervindo no processo necessariamente o Ministério Público. Finalmente acolhida a pretensão e transitada em julgado a sentença, o oficial inscreverá na matrícula o julgado, arquivando toda documentação (art. 288).
l) Rural – registro feito perante o INCRA;
m) Especial – feito em imóveis rurais adquiridos por estrangeiros;
n) De Pessoa Jurídica de Direito Público – Registro cujo titular é a União, os Estados ou os Municípios.
G - PROCEDIMENTO PARA O REGISTRO
É possível dividir o procedimento para o registro nos seguintes passos:
1º Passo – Celebração do contrato translativo da propriedade ou extração do mandado translativo dos autos;
2º Passo – Apresentação do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel (art. 169 da LRP).
3º Passo – se o imóvel não estiver matriculado, proceder-se-á a abertura da matrícula, que corresponde ao primeiro registro do imóvel. Conforme determina o artigo 176, §1º, I, cada imóvel terá matrícula própria. A matrícula do Imóvel ocorre no Livro II, o qual está destinado aos autos relativos ao registro de imóveis. Caracterização do imóvel seguirá a qualificação do proprietário, destacando-se o nome, a nacionalidade, profissão, identificação (RG e CPF).
4º Passo – O título é apresentado ao Oficial, que o lança no Livro de Protocolo, ganhando um número de ordem em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. Cada Título tem o seu número próprio de ordem respectivo e a data de sua prenotação.
5º Passo – após sua prenotação, protocolizado o título, proceder-se-á ao seu registro no prazo de 30 dias ou o oficial poderá elaborar uma nota de exigência, em que o particular deve cumprir alguns requisitos para o registro, como apresentar novos documentos por entender descabido o registro.
6º Passo – suscitada a dúvida, anotará o oficial, á margem da prenotação, sua ocorrência para que o título não decaia no prazo de 30 dias. Em seguida cientificará da dúvida o apresentante, dando-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, no prazo de 15 dias, perante o Juízo competente. A competência do Juiz é definida por Lei Estadual, recaindo normalmente no que tenha atribuição correcional sobre as varas de registro e, na capital dos Estados, em Varas Especializadas;
7º Passo – O oficial do Registro de Imóveis, após cumprir todas as exigências do passo anterior, certificará na sua autuação, o referido cumprimento e remeterá, com carga ao Juízo, as razões da dúvida;
8º Passo – Esgotado o prazo de quinze dias, caso o interessado não venha a impugnar a dúvida, o Juiz julgará procedente e devolverá os documentos ao particular. Caso haja impugnação, estará estabelecido o contraditório, e o Juiz fará remessa dos autos ao Ministério Público;
9º Passo – O Ministério Público tem o prazo de dez dias para requerer diligencias ou ofertar parecer a respeito do tema registral tratado;
10º Passo – Uma vez cumpridas todas as diligencias, compete ao Juiz sentenciar no prazo de 15 dias. Caso julgue procedente a dúvida, devolverá os documentos ao particular. Se julgar improcedente, determinará que o oficial proceda ao registro definitivo do título;
11º Passo – O interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado têm legitimidade ativa para interpor apelação, que será enviada ao Tribunal de Justiça dos Estados. Mais uma vez, a Lei de Organização Judiciária determinará qual o órgão será o responsável pela revisão monocrática; em São Paulo, é o Conselho Superior da Magistratura, tratando-se de órgão colegiado composto pelo Tribunal de Justiça, pelo presidente do Tribunal de Justiça, pelo primeiro vice-presidente e pelo corregedor-geral de Justiça, relator nato dos processos. Caso ainda haja insatisfação, a parte deverá buscar a via judicial, conforme determina o art. 204 da LRP.
H - EFEITOS DO REGISTRO
1º - Gera oponibilidade erga omnes. Ninguém pode alegar boa-fé ante a obrigação de consultar o Registro;
2º - Transfere a propriedade – Art. 1.245, §1º do CC.
3º - Outorga da disponibilidade. Somente o registro autoriza alienar a coisa.
I - RETIFICAÇÃO DO REGISTRO
É admissível a retificação do registro quando há inexatidão nos lançamentos, isto é, “se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade” (Art. 1.247, CC e LRP, 212). A retificação pode ser feita extrajudicialmente quando não afete direito de terceiros.
O art. §1º do art. 213 da LRP prescreve que “A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá com a devida cautela”.
“Os artigos 213 e 216 da Lei 6.015/73 disciplinam as retificações, sejam elas referentes ao nome das partes, erros de metragem ou de localizações, lapsos de referências etc., a retificação é processada administrativamente, através de requerimento do interessado, desde que não resulte em prejuízo a terceiros.”
Destina-se a corrigir erros evidentes referentes à qualificação da parte (casado, viúvo, solteiro) ou à indicação do imóvel. Se a retificação atingir a descrição das divisas ou da área do imóvel, assumirá a feição contenciosa, com citação dos confrontantes, do alienante ou de seus sucessores (§2º). Se o pedido de retificação for impugnado fundamentalmente, o Juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias (§4º). O Ministério Público deve ser ouvido nos pedidos de retificação.
