USO

CONCEITO – é um direito real de gozo ou fruição que dá ao seu titular, apenas, a prerrogativa de uso da coisa alheia, sem direito à administração e aos frutos, salvo se, para consumo pessoal e da família do usuário.

CARACTERÍSTICAS: Real temporário; não pode ser cedido e impenhorável.

OBJETO - Coisa móvel ou imóvel, contudo, não fungível, não consumível.


Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
Essa regra é eivada de inconstitucionalidade. Essa regra é considerada inconstitucional, mas nunca foi declarada como tal.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
Vivendo sobre dependência econômica/financeira naquele domicílio, poderá fazer uso.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Obs: Não existe a modalidade USO LEGAL.
DA HABITAÇÃO
CONCEITO – Faculdade de residir gratuitamente em prédio alheio, pessoalmente ou com família.
CARACTERÍSTICAS Nãopercepção de frutos e essa moradia será gratuita.
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
O usuário não pode perceber FRUTOS e todos que residirem nesta condição, terão iguais direitos e não poderão cobrar. Habitar não é apenas PERNOITAR, envolve muito mais direitos e deveres.
O habitador não pode alienar.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
ATENÇÃO: Inicialmente faremos o estudo da legislação com as necessárias explicações e posteriormente, adentraremos na doutrina.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
O instituto jurídico da promessa de compra e venda nasce com o registro do instrumento público ou particular, celebrado entre as partes, no Cartório de Registro de Imóveis, mas não confere ao promitente comprador direito real equivalente ao de propriedade. Trata-se apenas de um direito de aquisição para o futuro.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Súmula 239, STJAdjudicação Compulsória - Registro do Compromisso de Compra e Venda “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. - Regularizar os chamados contratos de gaveta. Muitas vezes o comprador não tem condição.
Desde a entrada da Súmula 239, a obrigatoriedade do registro em Cartório Perdeu sua eficácia.
Lei 6.766/79 – Rege o negócio pertinente a imóveis urbanos. Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências. São conhecidas as razões de ordem social que a inspiraram
Atenção: O contrato descumprido gera percebimento de Danos.
É um direito transmissível e alienável – é possível transmitir a terceiro, independente de concordância do proprietário.
Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
            Parágrafo único. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
A lei que rege de forma precípua é a 67.766/79.
Desmembramento – No § 2º, considera-se desmembramento, a  subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Caso não haja, o loteador tem obrigação de criar vias de acesso, escoamento sanitário.
Loteamento – é o parcelamento do solo visando a criação de novas vias de acesso. O artigo 1º da Lei define loteamento como: “a subdivisão de glebas em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. O loteamento, acudido pelo Decreto Lei n.58 pode concernir tanto a terrenos urbanos como a lotes rurais, sendo necessário, entretanto, que os negócios tenham por base, o pagamento avençado em prestações sucessivas e periódicas.
Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
É raro ser obrigatório para um município fazer o loteamento urbano e este não fazê-lo, haja vista a necessidade deste para receber verbas do Governo Federal.
Não se pode imaginar o uso de forma radical. Não é por ser um determinado bairro, residencial que este não pode ter comércio. A sociedade tem necessidades básicas. Ex: Farmácia, padaria, DVD, posto de gasolina.
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º; (NR)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;
IV - certidões:
a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (NR)
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado as classes de menor renda, em imóvel declaração de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29/01/99)
§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29/01/99)
Uma das características do compromisso de compra e venda é a alienabilidade. Caso haja uma cláusula prevendo uma multa em caso de venda, esta será abusiva.
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. Contrato – Compromisso de compra e venda.
Para ser oponível contra terceiros é necessário que seja feito Registro em Cartório.
O promitente vendedor originário não pode opor-se a essa compra. Ele pode trocar com quem assim desejar. Uma vez averbada a transferência, passa ter oponibilidade erga omnes.
Há Proibição de cláusulas abusivas OU que inibam o promitente comprador de alienar seu direito.
Transmissibilidade aos herdeiros – Morreu o compromissário comprador, seus herdeiros tomarão seu lugar. O Direito só surge após a morte do de cujus.
Purgação da mora – possibilidade de o inadimplente, utilizando-se da purgação (demanda pagamento) afastar/colocar para fora os efeitos do atraso. Se o comprador deixar de pagar, pede o afastamento do cumprimento.
Independente de quem tenha dado causa ao fim do contrato, o valor pago deverá ser ressarcido nos mesmos moldes do pagamento. Ex: Se foi pago em 6X, será devolvido em 6 parcelas.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DOUTRINA


I – LEGISLAÇÃO BÁSICA

Arts. 1417 e 1418 do Código Civil, DL 58/73 e L. 6.766/79, alterada pela L. nº 9.235/99.


II – HISTÓRICO

No passado (antes de 1937), o compromisso de compra e venda era apenas obrigação pessoal de fazer, no qual o vendedor (Promitente) se comprometia a transferir a propriedade definitiva, através da escritura, ao comprador (Compromissário), desde que pago, em tatum, o preço ajustado.
            Não tinha o comprador, como obrigar o vendedor a cumprir o acordo ao término do contrato; os vendedores, ao constatarem a grande valorização do imóvel, indicavam o art. 1088 do Código Civil de 1916 e desfaziam o ajuste.
            Tais compradores tinham que confiar, unicamente na seriedade e lisura do vendedor, nem sempre presentes. Foram surgindo tantas reclamações contra essa injusta reclamação que o legislador se viu na obrigação de intervir, amparando o comprador.

III - CONCEITO

Direito Real sobre Coisa Alheia que devidamente inscrito no Registro de Imóvel, confere ao compromissário comprador, por força da lei, um direito real sobre a coisa, cujo conteúdo é a oponibilidade erga omnes e a possibilidade de se obrigar à adjudicação compulsória do bem gravado, entre outros efeitos.

            O compromisso de compra e venda também leva outras denominações: Promessa de compra e venda; contrato preliminar de compra e venda; promessa bilateral de compra e venda.

            “O Compromisso de compra e venda, a promessa de compra e venda ou a promessa de cessão, todos sinônimos do mesmo instituto, é o contrato que institui um direito real pelo qual o promitente vendedor aliena um bem imóvel ao compromissário-comprador, que se obriga a efetuar o pagamento integral do preço convencionado, ocasião em que terá direito à escritura definitiva ou à sua adjudicação compulsória”.

IV - SUJEITOS

Promitente-vendedor: Aquele que vende o bem.
Compromissário-comprador: Aquele que compra o bem

V - NATUREZA

Controversa, existindo teses de que é:

ü  Pré-contrato;
ü  Contrato;
ü  Contrato com Eficácia Real, e;
ü  Direito Real Sobre Coisa Alheia, mesmo em se considerando Direito Real divide-se a doutrina em:

Ø  D.R.S.C. Alheia de Gozo ou Fruição;
Ø  D.R.S.C. Alheia em Garantia, e;
Ø  D.R.S.C. Alheia de Aquisição.

VI - REQUISITOS

ü  Irretratabilidade do Compromisso – O compromisso de compra e venda deve conter expressa cláusula de irretratabilidade ou não possuir cláusula de arrependimento, conforme previsão do art. 1.417.

ü  Recair sobre bem imóvel loteado ou não, rural ou urbano, desde de que possa ser alienado – O imóvel deve estar matriculado e regularizado para fins de registro de compra e venda.

ü  Capacidade das partes – São todas as limitação apresentadas para fins de consentimento na compra e venda, tal como outorga uxória, relação entre ascendente e descendente, etc.

ü  Inscrição no registro imobiliário

VII – EFEITOS JURÍDICOS

ü  Oponibilidade Erga Omnes – Direito do compromissário-comprador de se por contra qualquer um que queira gravar o imóvel por ônus do promitente-vendedor.

ü  Direito de Seqüela

ü  Imissão na posse – Direito do compromissário comprador de ser emitido na posse quando da celebração do compromisso. Terá ele direito de ser reintegrado se no compromisso houver cláusula constitui.

ü  Cessibilidade (alienabilidade) do Compromisso - Direito do compromissário-comprador de transferir o compromisso de compra e venda a terceiros mediante trespasse.

ü  Transmissibilidade aos herdeiros por morte do comprador ou vendedor – Direito de transferir causa mortis a herdeiros ou legatários.

ü  Purgação da mora – Deve o adquirente ser intimado, a requerimento do credor, pelo oficial de Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

ü  Adjudicação compulsória – Direito do compromissário-comprador de adjudicar compulsoriamente o imóvel mediante processo judicial, sob rito sumário, no qual, comprovada a mora do credor e a quitação, suprirá o juiz a vontade na outorga da escritura definitiva.

ü  Não resolução por sentença declaratória de “falência” - A falência não extingue compromisso.


VIII - EXECUÇÃO

ü       Pela escritura definitiva
ü       Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória

IX - EXTINÇÃO

ü  Pela execução voluntária – O vendedor outorga a escritura definitiva ao comprador.

ü  Pela execução compulsória – o Juiz supre a vontade do promitente-vendedor na outorga da escritura.

ü  Pelo distrato – Desfazimento do contrato comum.

ü  Pela resolução com ou sem culpa


ü  Pelo vício redibitório

ü  Pela evicção

X - Legislação:

  1. Decreto-lei 58/37

Abrange tanto os loteamentos de terrenos urbanos como lotes rurais. Sendo o negócio baseado no pagamento do preço em prestações periódicas bem como sua oferta ao público.

Inicialmente terão que depositar em cartório os documentos constantes nos incisos I à V do art. 1º Publicação de Edital, cientificando da entrega dos documentos, com prazo de 30 dias para se apresentar impugnação. Se impugnado, resolvido pelo juiz competente, se não, far-se-á o registro.

Ao serem vendidos os lotes, serão os mesmos averbados, mediante o contrato, com isso se cria o DIREITO REAL.

Só termina com: (art. 7º):

a) Requerimento das partes
b) Resolução do contrato
c) Transcrição contrato definido
d) Mandado judicial.

Após pagamento total, poderá o comprador notificar o vendedor para que em 10 dias seja outorgada a escritura, se ele não o fizer nem opor qualquer objeção neste prazo, o juiz adjudicará ao comprador o imóvel.
Ação para adjudicação será rito sumário. Imóveis não loteados (art. 22)

  1. Lei 6766/79

Objetiva combater os loteamentos clandestinos, dispondo sobre o parcelamento do solo urbano e dando outras providências.

Loteamento e desmembramento - art. 2º, § 1º e 2º da Lei.

No art. 18 e 19, se regulamenta que uma vez aprovado o projeto, será o mesmo enviado ao Registro Imobiliário e após comunicar à prefeitura, o oficial de registro publicará o pedido por três dias consecutivo, com prazo para impugnação ate 15 após última publicação.
Não sendo, o oficial fará o registro, sendo, o oficial intimará o requerente e a prefeitura para que se manifestem em 15 dias, após isso será enviado ao juiz competente, que decidirá, através de processo sumário.

Quanto ao cancelamento, somente através do disposto na art. 23, I, II e parágrafos. Os contratos serão regulados pelos arts. 25, 26, 31, 32, 34, respectivamente, irretratabilidade, forma e requisito, trespasse, mora, indenização de benfeitorias em caso de rescisão.

O art. 27 da lei protege a pessoa de forma a permitir que qualquer documento representado a vontade das partes para esse tipo de negócio (pré-contrato) sirva para obrigar o credor a outorgar o contrato.

Vide:
Súmulas – 76 STJ e 239 do STJ.
Registro do Compromisso de Compra e Venda - Interpelação – Mora - “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.

Adjudicação Compulsória - Registro do Compromisso de Compra e Venda – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

A execução forçada pode existir mesmo quando não haja risco.
Súmula 84 do STJ.
Embargos de Terceiro - Alegação de Posse - Compromisso de Compra e Venda de Imóvel – Registro - É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

Art. 53 do CDC
Súmula 412 e 413 do STF.
412 - “No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo”.
413 - “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito a execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”.
RESUMO
A PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA:
Surgiu de uma necessidade de segurança na aquisição de imóveis. O VCC não reconhecia esse direito como sendo um direito real. Assim, no art. 1088 do VCC, admitia-se um pré-contrato de compra e venda onde as partes combinavam que um prometia pagar e o outro prometia vender.
Nas décadas de 20/30, o Brasil passou a ser mais urbano, deixando de ser rural, surgindo um problema: o sujeito comprava um imóvel e quando terminava o pagamento do preço, queria a prova de quitação. Assim, quando ele passava a ter o direito da prova da quitação, o antigo proprietário se recusava a dar, porque o Poder Público já havia feito tantas melhorias ao redor do imóvel que ele não queria mais se desfazer do bem. Assim, o art. 1088 do VCC era insuficiente para dar segurança à relação jurídica.
Por conta disso, o DL 58/37 criou o direito real sobre a coisa alheia de aquisição, direito este confirmado pelo art. 1417 do NCC. Agora, o promitente adquirente passou a ter direito de ser proprietário, independentemente da vontade do promitente vendedor. Ele passou a ser proprietário, desde que ele comprovasse que ele pagou todo o imóvel. Ele passa a ter o direito real de ser dono. Se o promitente vendedor se arrepender do negócio, isso é irrelevante.
Lembre-se que o direito real tem oponibilidade erga omnes, logo, o promitente comprador pode se opor, inclusive contra o promitente vendedor, passando a adquirir efetivamente a coisa, através do procedimento da adjudicação compulsória. (art. 16, do DL 58/37)
Se o antigo proprietário não quiser transferir a titularidade do bem, o juiz o faz. A adjudicação compulsória não se confunde com a tutela específica, nem astreintes, porque aqui não teremos a aplicação do art. 461 do CPC. Aqui, incide o art. 466- B do CPC. Não se trata de tutela específica, mas sim, de uma forma autônoma de execução.
A lei de parcelamento dos solos urbanos (Lei 6766/79), no art. 26, § 6º, dispõe que quando se tratar de promessa de compra e venda de imóvel urbano loteado, sendo ele urbano (e não o rural), não é necessária a propositura da ação de adjudicação compulsória. Aqui, basta que o adquirente do lote urbano prove que pagou pelo bem e assim, ele pode ir ao cartório para promover a transferência do bem para o seu nome. Isso se justifica porque faz parte da lógica sistemática de parcelamento urbano. Se for imóvel rural, essa regra não se aplica.
A cláusula de arrependimento não é admitida nos direitos reais. Porque o que marca o direito real é a impossibilidade da retratação, se ela existir, esta relação será tão somente obrigacional e nunca de direito real. (Súmula 166 do STF) Se ela existir, a cláusula é nula. E, se as partes teimarem pela sua estipulação, isso será apenas uma relação obrigacional.
Toda cláusula de retrato desconstitui o direito real de aquisição. Mas, atenção: no que pertine ao parcelamento de solo urbano, quando se tratar de promessa de compra e venda de lote urbano, a cláusula de retrato o torna nulo de pleno direito. A existência desta cláusula retira a possibilidade de oponibilidade erga omnes, conforme o art. 25 do DL 58/37, e assim, as partes terão que abrir mão do direito real.
Quando se trata de relação obrigacional, a segurança do adquirente cessa, pois desta forma o antigo proprietário pode se arrepender e, o adquirente deixa de ter o direito de adjudicação.
A promessa de compra e venda não precisa ser constituída por escritura pública - (art. 462 do CC – que regula o contrato preliminar) – exceto quanto à forma, que deve conter todos os requisitos essenciais : pessoa capaz, objeto lícito etc.
Mas, não se faz o registro desta promessa de compra e venda nunca? Veja o art. 1417 do CC onde se afirma que na promessa de compra e venda EM QUE NÃO SE PACTUE A CLÁUSULA DE RETRATO, ou seja, de arrependimento, tratando-se, portanto, de direito real, o promitente adquirente passa a ter direito real de aquisição sobre a coisa.
O STJ entende que não é necessário o registro, na súmula 84 e 239, para que se faça prova do direito de adjudicação compulsória, porque ele já tem a posse. Mas, ele tem que provar a posse (ele tem que estar na posse, porque se ele não estiver na posse e nem ter o registro, ele não poderá adjudicar). Os embargos de terceiro podem ser manejados sob a alegação de posse pelo promitente adquirente, mesmo que sem o registro, para se contrapor ao promitente vendedor que deu este imóvel como garantia a alguém. É o que retrata a súmula 84 do STJ.

EFEITOS DA PROMESSA DA COMPRA E VENDA:
Ela produz 2 efeitos jurídicos:
a)           Confere posse ao adquirente (e é por causa dessa posse que este sujeito tem direito à adjudicação compulsória). Veja que a promessa de compra e venda é um contrato que gera direito real, e este direito real é produzido independentemente do registro, por causa da posse.
b)           Confere direito à adjudicação compulsória – porque uma vez adimplida a obrigação, o promitente adquirente passa a ter o direito real sobre a coisa, o direito real de aquisição. Enquanto ele não cumprir a sua obrigação, ele tem apenas direito real sobre a coisa alheia, que poderá ser inclusive alienada, mas que vai continuar sendo paga. Esse direito real pode ser dado em garantia, o problema é quem vai aceitar isso, porque quem aceitar vai ter que assumir a dívida.
A adjudicação compulsória se condiciona à inexistência da cláusula de retrato, porque se esta cláusula existir, o contrato será apenas de relação obrigacional. E em respeito à boa-fé objetiva, uma vez quitada a obrigação, ou seja, depois de cumprida a obrigação, não se poderá mais falar em retratação.
Essa posse não gera o direito de usucapião, porque o adquirente não tem animus de dono. Somente quando ele tiver quitado o contrato é que ele terá animus de dono, mas aqui, ele não vai se valer da usucapião, porque a adjudicação é muito melhor.
MORA “EX PERSONAE” – quando a promessa não é cumprida, há necessidade de constituir em mora “ex personae” aquele que está em falta, ou seja, o devedor (= mora de ordem pública – a lei exige a constituição in mora do devedor para que se constituam efeitos). Assim, a promessa deixa de existir. O simples inadimplemento com a notificação do sujeito inadimplente tira do devedor o direito de adjudicar o bem. A notificação é sempre necessária.  É a súmula 76 do STJ.
Prazo para a notificação: 30 dias (prazo mínimo para a notificação quando o imóvel for loteado) ou 15 dias (prazo mínimo para a notificação se o imóvel não for loteado).

Emendar a mora é a purgação da mora, é o direito de complementar o pagamento, ou seja, após ser notificado, o devedor paga as verbas inadimplidas. Se ele não pagar, ele perde a adjudicação compulsória.
CLÁUSULA DE DECAIMENTO OU DE PERDIMENTO: é a clausula que prevê a perda de todas as parcelas pagas na hipótese de rescisão por inadimplemento. Aqui, o devedor foi notificado, mas ele não purgou a mora. O art. 51 do CDC e o art. 413 do CC, afirma que a Cláusula de Decaimento ou de Perdimento é nula de pleno direito, ou seja, aquelas parcelas que foram pagas têm que ser restituídas, porque esta cláusula é abusiva. Ele perde o direito de aquisição do bem, mas não o direito das parcelas já pagas. Então, ele recebe de volta o que pagou, mas abate-se desse valor a Taxa de Ocupação, qual seja, a taxa que corresponde aos aluguéis sobre a coisa, porque afinal de contas, houve a transmissão de posse.
É NECESSÁRIA A OUTORGA DO CÔNJUGE PARA CELEBRAR A PROMESSA DE COMPRA E VENDA?
R: Para celebrar a promessa de compra e venda, essa outorga não é exigida do promitente adquirente (comprador) se ele for casado. Isso é exigido apenas do promitente vendedor. Porque para se adquirir um bem não é preciso a outorga, mas para dispor do bem, é preciso sim. Porque estamos diante de um caso típico de direito real sobre coisa alheia. Ainda assim, no caso do promitente vendedor ser casado, ele precisará da outorga do cônjuge, salvo se ele for casado no regime na separação convencional, ou na participação final dos aqüestos, se assim o pacto antenupcial dispuser. Na união estável, a outorga não é exigida.
Qual é a ação que o promitente adquirente pode se valer enquanto ele não adimplir toda a obrigação? Para ele ter o direito de adquirir? (detalhe: ele já está na posse do bem)
R: Instituto Possessório??? De se manter na posse. Não! Porque ele já está na posse. Seria a Ação Publiciana, ou seja, aquela que serve para defender o domínio. Porém, o STJ, no julgado do RESP 5941 do DF, com voto do Min. Menezes Direito, o tribunal abriu como precedente a admissibilidade de que o adquirente nessa situação poderia ajuizar a ação reivindicatória (embora a coisa ainda não seja dele ainda, mas, admitiu-se assim mesmo com base no direito em condomínio). Tecnicamente, não seria esta ação, e sim, a publiciana.
O promitente vendedor, por sua vez, tem direito de ajuizar a ação possessória e reivindicatória, porque ele é dono, tem propriedade, e isso será ajuizado perante terceiros, e a qualquer tempo. Mas, no caso do promitente adquirente, em especial, ele só terá direito a essas ações contra o mesmo depois da sua notificação para purgar a mora. Antes disso, ele não terá legitimidade para essas ações. RESP 166459/SP.
Com essa notificação constitui-se o promitente comprador em mora, e assim, ele deixa de ter direito à adjudicação compulsória.