12 – DIREITOS OBRIGACIONAIS X DIREITOS REAIS

a)    CONCEITOS – Os Direitos Reais consistem no poder jurídico direto e imediato do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. Os Direitos Obrigacionais são um conjunto/complexo de normas que disciplinam as relações jurídicas de ordem PATRIMONIAL.
b)   ELEMENTOS – Os direitos Reais possuem três elementos: SUJEITO, COISA e a relação de PODER do sujeito sobre a coisa, que também é chamado de DOMÍNIO. Enquanto os elementos do Direito Obrigacional são: os Sujeitos (ativo e passivo), o objeto e o vínculo jurídico. Acrescentou-se o sujeito passivo e o vínculo jurídico.

c)    PRINCIPAIS DISTINÇÕES

A – Quanto ao Objeto – Os direitos reais recaem sobre uma coisa, os obrigacionais, sobre uma prestação.
B – Quanto ao sujeito passivo – Os direitos reais são oponíveis erga omnes, os direitos obrigacionais, sobre um sujeito determinado ou determinável (aquele individualizado no momento da execução.).
C – Quanto à formação – Os Direitos Reais são criados por Lei e por ela, limitados (numerus clausus) em um rol taxativo – art. 1.225, CC. A vontade das partes não pode criar um Direito Real. Já o obrigacional surge com a vontade das partes.
D – Quanto à duração – Os direitos reais são perpétuos. Não se extingue pelo não-uso, salvo a usucapião e a desapropriação. Já os direitos obrigacionais são transitórios, ou seja, uma vez cumprida a prestação, se extingue a relação.
E – Quanto à ação – Nos Direitos Reais a Ação é dirigida a qualquer pessoa que detenha a coisa. Ex: Ação de reintegração de posse. A ação dos Direitos obrigacionais se dá somente a quem figura o pólo passivo.

  • PONTOS DE CONTATOS
Muitas vezes se celebra uma obrigação para adquirir um Direito Real. Ex: Compra e venda de um imóvel. Se á quando um direito real serve de garantia para uma obrigação. EX: Direito Real de Hipoteca.


  • OBRIGAÇÕES MISTAS/HIBRIDAS
As obrigações mistas possuem características tanto de Direitos Reais, quanto de obrigacionais. Recai sobre a uma pessoa que fica adstrita/obrigada a realizar uma prestação em virtude de um direito real. Ex: IPTU, IPVA condomínio. O dever de pagar o IPTU é do titular do direito Real de propriedade. Se uma casa foi vendida, o dever obrigacional será do novo titular. O direito obrigacional segue o dono do Direito real. O mesmo se dá com o IPVA.


A – Obrigações “Propter rem” – É a obrigação que RECAI SOBRE UMA PESSOA por força de um determinado DIREITO REAL SOBRE a coisa, ou seja, a pessoa só assume uma prestação de DAR/FAZER/NÃO FAZER em virtude da aquisição de um determinado Direito Real. Em outras palavras, é a Obrigação oriunda da coisa/por causa da coisa – Ex: Condomínio. Recai sobre uma pessoa por causa de uma coisa. É uma obrigação decorrente da Lei e está atrelada a um direito Real.
Ex: Art. 1.227, 1.315, 1.336, III e a.1.234, CC.
IMPORTANTE: Se o contrato de locação é OMISSO, o pagamento do IPTU deverá ser pago pelo proprietário do imóvel. Se dispuser de cláusula, deverá ser satisfeito pelo inquilino.
Art. 1.336, CC – Dever de NÃO FAZER por parte do Titular do direito Real.
Art. 1.234, CC – Por Lei, quem acha tem o direito a 5% (dever de DAR por parte de quem acha – RESTITUIR ao verdadeiro dono e DEVER DE DAR do dono – Entregar os 5%, mais as despesas com transporte e manutenção).

B – Ônus Reais
* Conceito – É a obrigação que limita o uso e o gozo/fruição da propriedade, constituindo verdadeiro gravame oponível erga omnes. Tais ônus aderem e acompanham a força, logo, quem deve é a coisa e, não o titular do Direito Real.
      Ônus significa encargo. Ex: MARIA vende um imóvel a CARLOS. Nesse contrato de compra e venda, MARIA reservou um direito de receber uma parcela mensal dos rendimentos do imóvel, pelo prazo de 10 anos. Se CARLOS, após 05 anos, vende o imóvel a MANUEL, este ficará obrigado, durante os 05 anos restantes a pagar a MARIA os rendimentos mensais dispostos no referido contrato. Porém, se o imóvel vier a perecer, também será extinta a obrigação.
      Art. 804, CC – “O contrato pode ser também a título oneroso, entregando-se bens imóveis à pessoa que se obriga a satisfazer as prestações a favor do credor ou de terceiros”. PS.: Achei por bem, citar o artigo 803, para firmar melhor o contexto: Art. 803, CC: “Pode uma pessoa, pelo contrato de Constituição de renda, obrigar-se para com outra, a uma prestação periódica a título gratuito”.

- DISTINÇÕES COM OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”

a) Quanto à responsabilidade
Nos ônus reais, a responsabilidade se restringe ao limite do valor do bem onerado. Já nas obrigações propter rem, a responsabilidade incidirá sob todo patrimônio do devedor.

b) Quanto ao Perecimento do Objeto
Com o perecimento da coisa sobre a qual recai o ônus, o mesmo deixa de existir. Já nas obrigações propter rem, isso não acontece. O perecimento da coisa sobre a qual recai a obrigação, não extingue a obrigação propter rem Ex: Se LÍVIA tem um automóvel e esse perece (é roubado ou perda total por causa de acidente), assim mesmo ela deverá pagar o IPVA.

c) Quanto à prestação
      No ônus real, a prestação sempre será POSITIVA (Dar ou Fazer). Na propter rem, poderá ser POSITIVA ou NEGATIVA. Ex: Não mudar a fachada do prédio.

C – Obrigação com eficácia real
Conceito
Art. 567, 1.417 e 1.418, CC.
      É a obrigação que sem perder sua característica de direito a uma prestação, é oponível contra qualquer terceiro que adquira um direito real sobre a coisa a que está vinculada à obrigação. Repercute obrigação sobre terceiros. Possui uma característica dos direitos reais: possui eficácia erga omnes, é uma obrigação oponível contra todos. Ex: A preferência na compra e venda de um imóvel locado é do locatário, assim, se o locador pretende vender o imóvel, deverá primeiro notificar o inquilino. Se na hipótese desse imóvel tiver em seu registro público, a averbação do contrato de locação e é vendido a um terceiro sem o prévio conhecimento do inquilino, este poderá depositar o valor da compra e venda do imóvel em juízo, juntamente com os custos com registro e ter o imóvel para si. A partir do momento que o contrato de locação é averbado no cartório é dada ciência dessa obrigação a todos, o terceiro comprador tem o dever de verificar antes da compra, se o imóvel possui algum impedimento.

      Pergunta: E se o contrato de locação não estiver averbado?
      Resp: O locatário só terá direito aos possíveis danos que essa venda tenha lhe causado.

      Pergunta: Se por acaso o imóvel foi vendido ao terceiro por R$100, 000, 00, mas ele só registrou R$ 70.000,00 para evitar os altos impostos, por quanto o locatário deverá comprá-lo?
      Resp: O valor do imóvel corresponderá ao valor que o terceiro registrou em cartório somado as custas com transferência do registro.

Ex: Art. 567, CC – “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim que se destinava”.
Art. 1.417, CC- “Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
Art. 1.418 do CC - “O promitente comprador, titular do direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

OBS: NO DIREITO DE PREFERÊNCIA, O DETENTENTOR DO DIREITO TEM PRAZO DE 30 DIAS PARA SE MANIFESTAR.

13 – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA

A – NOÇÕES GERAIS
           
            Art. 113, CC – “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.
            O princípio da boa-fé só surgiu após o fim do formalismo jurídico, no final do século XIX e início do século XX.
            Boa-fé como cláusula geral – trata-se de um conceito vago, com uma ampla abertura semântica, possibilitando ao magistrado, aplicar o Direito em diferentes momentos sociais. É uma cláusula geral porque se adapta a qualquer momento histórico, social e político. Se a concepção de boa-fé de hoje, não corresponder ao de daqui a alguns anos, não haverá necessidade de mudança no Código, devido à sua amplitude.

B – CONCEPÇÕES DA BOA-FÉ

  • Boa-fé Objetiva – É uma regra/modelo/padrão caracterizada (o) por uma atuação de acordo/em conformidade com os padrões sociais de lisura, eticidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da parte contrária. São determinados padrões de lisura, honestidade e correção, impostos pela sociedade.

OBS: Se por acaso eu agir em confronto/contrariamente com esses padrões que a sociedade determina, estarei agindo SEM A BOA-FÉ OBJETIVA ou CONTRÁRIO À BOA-FÉ OBJETIVA.

  • Boa-fé Subjetiva – É o estado psicológico em que a pessoa possui uma crença de ser titular de um direito, mas na verdade, tal direito só existe aparentemente. A pessoa encontra-se em uma justificável/escusável/desculpável situação de ignorância acerca da realidade dos fatos e da lesão ao direito alheio.
Ex: Zeca Pagodinho – foi decidido judicialmente que ele ignorava que estava lesando, pois ele imaginava que estava fazendo apenas uso de sua imagem, que por sinal, faz parte de sua profissão. Mas ostentou uma conduta antiética e nociva à sociedade.

OBS: O contrário da Boa-fé objetiva, não é a Má-fé, é a ausência de Boa-fé. A má-fé é a ausência da boa-fé subjetiva.

C – FUNÇÕES DA BOA-FÉ

- INTERPRETATIVA (Art. 113, CC)
            Os negócios jurídicos devem estar em conformidade com a boa-fé. Se há uma divergência, em uma cláusula de um contrato, compactuado entre as partes, o Juiz deverá interpretar de acordo com a boa-fé objetiva.  Ele irá decidir aos olhos de um homem comum, honesto e íntegro da sociedade.
            Existem duas teorias: Teoria da vontade das partes: predomina a vontade sobre o que está escrito no contrato e, a Teoria da Declaração – predomina a escrita sobre a vontade. Mas o juiz deverá decidir com a análise do fato concreto e aos olhos de um homem comum, verificando a boa-fé objetiva.
           
- CONTROLE (Art. 187, CC)
            Serve para verificar se uma pessoa exerceu uma prática contrária a sua função social. Serve para coibir o abuso de direito ou Ato ilícito objetivo.  Não se investiga o elemento intencional da parte.

- INTEGRATIVA (Art. 422, CC)

a)    DEVER JURÍDICO PRINCIPAL (DAR, FAZER E NÃO FAZER).

Toda e qualquer obrigação se resumirá em DAR, FAZER ou NÃO FAZER algo. A boa-fé objetiva cria alguns deveres à responsabilidade objetiva.

b)   DEVERES ANEXOS (OCULTOS)

São deveres que apesar de não estarem expressamente previstos, devem ser observados pelas partes. São deveres invisíveis, mas juridicamente, existentes. Independem de previsão legal. São aqueles que não precisam estar expressos no contrato, de forma direta.
A violação que qualquer um dos deveres, acarretará em responsabilidade objetiva. Baseada na culpa por ação ou omissão que porventura, tenha acarretado algum dano; dolo, ou culpa por negligência, imprudência ou imperícia. Na responsabilidade objetiva não há investigação sobre dolo ou culpa. Quem precisa provar é o agente que cometeu a ação.

·         LEALDADE E CONFIANÇA – A vontade manifestada deverá corresponder à conduta praticada.
·         ASSISTÊNCIA – Entre as partes deve existir uma relação de cooperação, de entre ajuda. Logo, o devedor não deve dificultar o pagamento, nem o credor deverá ocultar o recebimento.
·         INFORMAÇÃO – É a imposição feita às partes, de informar/comunicar sobre todas as circunstâncias e características do objeto e do negócio jurídico. As partes devem comunicar todas as características e circunstâncias do negócio jurídico e de seu objeto. Ex: JOÃO vai à concessionária e expressa ao vendedor sua vontade em adquirir um automóvel que não seja desvalorizado rapidamente. O vendedor, então sugere que ele compre um PALIO, porém, ao adquirir o carro, não se passa um mês e um novo modelo é lançado, fazendo com que o preço do veículo comprado por JOÃO, despenque. Assim, JOÃO deverá ser indenizado pela quebra do dever objetivo de informação. Tanto a montadora, quanto à revendedora e o vendedor da concessionária devem informar aos seus clientes sobre os riscos acerca do negócio jurídico, ou do objeto.
Se o vendedor alertasse a João sobre o risco de desvalorização pelo lançamento do novo modelo, não haveria como esse reclamar, já que estava assumindo o risco.

·         SIGILO – As partes não devem divulgar/revelar as informações reservadas/sigilosas obtidas em decorrência da relação obrigacional.

Esses deveres devem ser respeitados em todas as fases do contrato.

c)    FASES DO CONTRATO

·         PRÉ-CONTRATUAL – Caso da CICA.
·         CONTRATUAL
·         PÓS-CONTRATUAL

14 – MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES

            A – QUANTO AO OBJETO

  • DAR

Ø  CONCEITO
É aquela na qual o devedor se compromete perante um credor a entregar uma coisa, ou restituir algo. Leva em conta o objeto da prestação. Só se entrega algo que é nosso e só se restitui o que é de outrem.
Ø  FORMAS

Entregar algo e Restituir algo. Ex: Entregar um carro. Restituir um apartamento que fora alugado.

Ø  MODALIDADES

* OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA

  • Conteúdo – Coisa certa é coisa determinada/individualizada, que possui características próprias/peculiares, que a distingue das demais.

  • Princípio da Identidade (Art.313, CC) - no nosso ordenamento vigora o princípio da individualidade. O devedor sé se exonera quando entrega/restitui coisa certa. O devedor não pode exigir que o credor receba coisa diversa da combinada, ainda que mais valiosa.  Assim como, o credor não pode exigir coisa diversa da compactuada, mesmo que de valor inferior.

  • Transferência de Domínio - a titularidade da coisa só é passada, depois de ser entregue (no caso de coisas móveis) ou registrada (no caso de imóveis).
- Natureza do contrato

- Art. 481, CC;

- Tradição (Art. 1.226 e 1.227, CC).

            Real – É aquela que ocorre com a entrega efetiva e material do objeto. Ex: Carro, casa, celular.
            Simbólica – É aquela representada por um ato. Ex: Entrega das chaves da casa, das chaves de um carro.
            Ficta – É aquela que se dá nos constitutos possessórios. Ex: Vender uma casa a alguém, mas permanecer nela, agora como inquilino.

MELHORAMENTOS E ACRÉSCIMOS

      Melhoramento - é tudo aquilo que melhora a coisa, ou seja, tudo aquilo que opera uma mudança na coisa. São as chamadas benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias.
      Acréscimo – tudo aquilo que se ajunta, se acrescenta para aumentar.
     
  • Obrigação de Entregar (237, CC).

  • Obrigação de Restituir (241 e 242, CC).
Ex01: Carlos está em comodato numa casa de praia de Augusto e a Prefeitura asfalta a rua e coloca energia elétrica. Neste caso, Carlos nada tem a receber de Augusto, haja vista que ele não teve qualquer despesa.
Ex02: O telhado estava todo para cair e Carlos contratou 02 pedreiros para fazer o serviço. Neste caso, Augusto deverá ser indenizado.
            OBS: Até na posse de má fé, é possível receber pelas benfeitorias necessárias, não importando se o contrato foi oneroso ou gratuito. Art. 1.219 e 1.220, CC.

ACESSÓRIOS

- Regra Geral (232, CC)
      Em regra, o acessório segue o principal – Princípio da Gravitação Jurídica.
      Frutos, Produtos e benfeitorias.
     
PERECIMENTO E DETEORIZAÇÃO

Conceitos
Regra Geral: “Res Perit Domino” – A perda é do dono.

Com culpa, há necessidade de reparação. Ex: Valor do Bem dos Lucros cessantes.

   OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR
           
- Perecimento do Objeto sem culpa do Devedor (Art. 234, 1ª Parte);
            Sem culpa não há perdas e danos. Ex: Se Augusto compra cinco vacas a Carlos e no momento da entrega elas morrem, sem culpa de Carlos, este apenas devolve o dinheiro que recebeu de Augusto.
           
- Perecimento do Objeto com culpa do Devedor (Art. 234, 2ª Parte);

            Havendo culpa, além do valor a ser devolvido, ainda cabe indenização por lucros cessantes. São as perdas e danos.

- Deterioração do Objeto sem culpa do Devedor (Art. 235, CC).
A deterioração é a perda parcial. O credor pode ser obrigado a receber uma coisa avariada? Pode aceitar a coisa, abatendo o valor da coisa. Não há indenização ou extingue a obrigação e o dinheiro é devolvido
- Deterioração do Objeto com culpa do Devedor (Art.236, CC).

OBS: Havendo DOLO OMISSIVO, pode pedir a anulação do negócio jurídico. Ex: Adulterar o medidor de kilometragem para ludibriar o comprador.

OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR

- Perecimento do Objeto sem culpa do Devedor (Art. 238, CC).
           
Como não há culpa, não há perdas e danos.
            CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – É algo que, mesmo não sendo inesperado, não pode ser evitado. Alguns autores falam ERRONEAMENTE que são os fatos imprevisíveis, mas o correto é falar que se trata de algo inevitável.
            Art. 238, CC c/c art. 399, CC.
            Ex: AUGUSTO empresta a CARLOS sua casa de praia para que ele possa passar um mês. Acontece que, findo o mês, Carlos não devolveu a casa, estando inadimplente com Augusto. Passado mais algum tempo a TV local anunciou que viria Furacão. Foi o que aconteceu. O furacão veio e levou a casa. Neste caso, caberá indenização? – Não. Mesmo sabendo que viria um furacão, CARLOS não poderia levar a casa para outro lugar.
            O caso fortuito ou força maior são excludentes de culpabilidade
- Perecimento do Objeto com culpa do Devedor (Art. 239, CC).
           
- Deterioração do Objeto sem culpa do Devedor (Art. 240, 1ª Parte).

- Deterioração do Objeto com culpa do Devedor (Art. 240, 2ª Parte).
           
OBRIGAÇÃO DE DAR COISA INCERTA

- Conceito (Art. 234, CC)
            O estado de determinação é temporário. Transitório. É aquela que tem um mínimo de determinação. É uma coisa determinável. Possui determinados o gênero e a quantidade.
            OBS: COISA INCERTA não é a mesma coisa que coisa futura.

- Projeto de Lei 6.960/2002 – Ricardo Fiúza – Art. 246 – Gênero para espécie

CESCOLHA E CONCENTRAÇÃO

- Conceitos
            A ESCOLHA é o ato de determinar a qualidade do objeto da prestação. A CONCENTRAÇÃO comunica/noticia/cientifica. Ocorre a concentração quando a coisa passou de incerta para determinada.

- A Quem compete a escolha
            Existem limites para a escolha da qualidade. Quem escolheu e comunicou não pode voltar atrás, só com o consentimento do devedor. Se o contrato for omisso, compete ao devedor fazer a escolha. Art. 244.

- Gênero Ilimitado
Se o objeto perecer antes da CONCENTRAÇÃO por caso fortuito ou força maior? – O gênero não perece. O gênero é ilimitado. Eu posso comprar de outro produtor e entregar. Antes da concentração o gênero é ilimitado. Art. 246, CC.

- Gênero Limitado
            Trata-se de coisa restrita. São aquelas que se encontram em determinada localidade e a uma determinada pessoa.

  • OBRIGAÇÃO DE FAZER

1 – CONCEITO

      São atos ou serviços materiais ou imateriais a serem realizados pelo DEVEDOR em prol do CREDOR, ou seja, é toda atividade/serviço, seja esse material ou imaterial.

2 – PRESTAÇÃO DE COISA ≠PRESTAÇÃO DE FATO

3 – OBRIGAÇÃO DE DAR≠OBRIGAÇÃO DE FAZER
      A melhor maneira de visualizar a diferença entre uma Obrigação de DAR e Obrigação de FAZER é que:
      DAR é aquela obrigação em que o devedor não precisa confeccionar/construir a coisa, diferente da Obrigação de FAZER, onde isso é necessário. Ex: Uma loja de móveis de pronta entrega já tem a mercadoria, basta entregá-la, enquanto o marceneiro precisa confeccionar o móvel (FAZER).
      Assim, é necessário observar se o DAR (entregar ou restituir) é ou não, conseqüência natural do FAZER.
      Se o devedor, antes de entregar a coisa não precisar confeccionar, a obrigação é de dar, do contrário, é de FAZER.

4 – ESPÉCIES

4.1 – PERSONALÍSSIMAS/INFUNGÍVEIS

      Bens INFUNGÍVEIS são aqueles que não podem ser substituídos por outros.

      INFUNGIBILIDADE EXPRESSA – É aquela que decorre da convenção estabelecida pelas partes, onde fica pactuado que somente o devedor pode executar o ato ou serviço. Ex: Procuração sem poderes para substabelecer. Decorre de uma convenção entre as partes. Quando só o devedor, pessoalmente, pode satisfazer a obrigação. Depende da manifestação expressa do contrato.
      INFUNGIBILIDADE TÁCITA – Decorre da natureza da prestação, ou seja, das qualidades do devedor. Quando pela natureza da relação. Ex: Contratar o Show de Ivete Sangalo. Ex 02: Contratar Ivo Pitanguy para fazer uma cirurgia no meu Nariz.

OBS: ENCONTRAMOS NO ART. 247: “Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar à prestação a só ele imposta (EXPRESSA), ou só por ele exeqüível (TÁCITA).”.

4.2 – FUNGÍVEIS/MATERIAIS
     
São aquelas que podem ser executadas por terceiros, seja porque não há convenção expressa de INFUNGIBILIDADE, seja porque a execução do ato ou do serviço independe das qualidades pessoais do devedor. Ex: Pedreiro, marceneiro, eletricista, pintor de parede, etc. Podem ser substituídos.
     
4.3 – CONSISTENTE EM EMITIR DECLARAÇÃO DE VONTADE
     
      Origina-se/nasce de um contrato preliminar no qual o devedor se compromete a emitir declaração de vontade para celebrar um contrato definitivo. É o meio pelo qual se exterioriza a vontade. Pode ser verbal, escrita ou expressa. Está restrito ao contrato de compra e venda.

5 – INADIMPLEMENTO

      Não há possibilidade de se compelir de meio direto, mas existem indiretos para obrigar a uma pessoa e astreintes, busca e apreensão, Perdas e Danos, só em último caso. O Código de Processo Civil coloca as perdas e danos como último caso.

5.1 – OBRIGAÇÕES INFUNGÍVEIS

Art. 247 (Recusa) – “Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exeqüível”. O art. Só fala em perdas e danos. Refere-se à recusa imotivada, injustificada e voluntária. Pode exigir as perdas e danos ou se utilizar de meios indiretos.
Art. 248, (Impossibilidade) – “Se a prestação de fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos”. (sem culpa – sem perdas e danos), com culpa, responde pelas perdas e danos.

5.2 – OBRIGAÇÕES FUNGÍVEIS
      Será facultado/livre ao credor mandar um 3º executar, às custas do devedor, mas deve ser feito pelas vias judiciais.
Art. 249, CC – “Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar às custas do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível”.
Parágrafo único. Em caso de urgência, pode o credor, independentemente de autorização judicial, executar ou mandar executar o fato, sendo depois ressarcido.
Fazer a Leitura dos artigos 634 a 637 do CPC.
     Art. 634.  Se o fato puder ser prestado por terceiro, é lícito ao juiz, a requerimento do exeqüente, decidir que aquele o realize à custa do executado.
Parágrafo único.  O exeqüente adiantará as quantias previstas na proposta que, ouvidas as partes, o juiz houver aprovado.
Art. 635. Prestado o fato, o juiz ouvirá as partes no prazo de 10 (dez) dias; não havendo impugnação, dará por cumprida a obrigação; em caso contrário, decidirá a impugnação.
Art. 636. Se o contratante não prestar o fato no prazo, ou se o praticar de modo incompleto ou defeituoso, poderá o credor requerer ao juiz, no prazo de 10 (dez) dias, que o autorize a concluí-lo, ou a repará-lo, por conta do contratante.
Parágrafo único. Ouvido o contratante no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz mandará avaliar o custo das despesas necessárias e condenará o contratante a pagá-lo.
Art. 637. Se o credor quiser executar, ou mandar executar, sob sua direção e vigilância, as obras e trabalhos necessários à prestação do fato, terá preferência, em igualdade de condições de oferta, ao terceiro.
Em regra não vale à pena. Em caso de urgência, aplica-se o Art. 249, CC. Não precisa de autorização pelo seu caráter emergencial.
5.3 – OBRIGAÇÃO DE EMITIR DECLARAÇÃO DE VONTADE
Art. 464, CC - Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser à natureza da obrigação.
Se mesmo nas vias judiciais o DEVEDOR se nega a pagar ao CREDOR, a sentença proferida pelo juiz, produzirá os mesmos efeitos.

OBS: Quando registrado em cartório, o contrato preliminar adquire eficácia real.




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